Gesamten Kapitaleinsatz erfassen
Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler, Renovierung, Einrichtung und eine Anlaufreserve. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland. Bei Eigentumswohnungen gehören Hausgeld, beschlossene Maßnahmen und die Rücklage der Gemeinschaft in die Prüfung. Verwechsle einen verfügbaren Kreditrahmen nicht mit Eigenkapital.
Finanzierung und Liquidität
Stelle Zins, Tilgung, mögliche Anschlussfinanzierung und Sondertilgung getrennt dar. Tilgung belastet die Liquidität, ist aber nicht dieselbe Art Aufwand wie Zins. Plane Leerstand, Reparaturen und Steuern als laufende Abflüsse. Rechne zusätzlich ein Stressszenario mit weniger Nächten, niedrigeren Preisen und höheren Energie- oder Zinskosten.
Umsatz ist nicht Überschuss
Eine einfache Planung beginnt mit buchbaren Nächten × Auslastung × durchschnittlichem Übernachtungspreis. Ergänze Einnahmen aus zulässigen Zusatzleistungen. Ziehe dann Plattformprovisionen, Zahlungsgebühren, Reinigung, Wäsche, Verbrauch, Strom, Internet, Versicherungen, Grundsteuer, Wartung, Verwaltung, Software und Rücklagen ab. Beachte, wer eine Reinigungsgebühr erhält und wer den Reinigungsdienst bezahlt.
Beispiel mit drei Stufen
Angenommen, 300 Nächte sind im Jahr buchbar. Bei 45 Prozent Auslastung und 120 Euro je Nacht entstehen 16.200 Euro Unterkunftsumsatz. Steigt die Auslastung auf 60 Prozent, sind es 21.600 Euro. Bei 30 Prozent sind es nur 10.800 Euro. Diese Zahlen sind vor Gebühren, Betriebskosten, Finanzierung und Steuern. Bei 60 Prozent und beispielhaft 15 Prozent Vertriebskosten auf den Unterkunftsumsatz bleiben 18.360 Euro vor den übrigen Kosten; der Prozentsatz ist eine Rechenannahme, kein Plattformtarif.
Die entscheidenden Kennzahlen
- Deckungsbeitrag pro Buchung nach variablen Kosten und Vermittlung.
- Jährlicher Überschuss vor Finanzierung, danach freier Zahlungsstrom nach Zins und Tilgung.
- Benötigte Mindestbelegung zum Tragen der Fixkosten.
- Rücklage je Objekt für Ausfall und größere Erneuerungen.
Eigenzeiten haben einen Preis: Eine selbst genutzte Woche in der Hauptsaison kann eine gut vermietbare Woche verdrängen. Für die steuerliche Zuordnung gelten zusätzliche Regeln; siehe Recht und Steuern.